Comité Corporativo

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RESULTADO DE LAS OPERACIONES

Los ingresos totales del grupo UNESA para el año 2017 ascendieron a la suma de B/.129,389,346, lo cual representó una disminución de 15.78% al compararlos con los del año anterior que sumaron B/.153,633,956. Al igual que el año anterior, las actividades relacionadas con la construcción y venta de Viviendas fueron las que mayores ingresos tuvieron. El 70.49% de los ingresos de UNESA durante el año 2017 correspondieron a Venta de viviendas. Durante el año 2017 los ingresos de las unidades de Zona Procesadora; Financiera; y Locales Comerciales, aumentaron. Mientras que los de Venta de Viviendas; Alquileres y Venta de Equipos; Hoteles; y Restaurantes, se redujeron.

Durante el año 2017 las utilidades netas totales, después de impuestos, fueron de B/.23,098,567, lo cual representó una reducción de B/.7,186,636 (23.73%) comparadas con las del año anterior, que ascendieron a la suma de B/.30,285,203. Esta disminución en las utilidades del Grupo, es el resultado de la baja en la venta de viviendas, el incremento en las pérdidas de los hoteles, y por una reducción en los márgenes operativos de la Unidad de Viviendas y de los Restaurantes.
Las utilidades netas de las actividades de UNESA representaron el 17.85% de los ingresos totales del año 2017, lo cual representó una disminución en el margen del 1.84%, al compararlo con el año anterior que era del 19.71%. Los márgenes de las unidades de Viviendas y Restaurante se afectaron por una reducción en sus ingresos y un aumento en sus costos de alimentos y materiales.

INVERSIÓN EN VALORES

Al 31 de diciembre del año 2017 los valores de nuestras inversiones en acciones ascendieron a la suma de B/.52,522,176 similares a los B/.52,440,485 que teníamos registrados el año anterior. Para efectos contables estas inversiones no se consideran como un activo corriente, pero reflejan la estrategia financiera de UNESA de mantener estos valores como reservas para ser liquidados en caso de requerirse para apoyar la liquidez del Grupo. El valor de nuestras inversiones se presenta en base a los parámetros recomendados por las Normas de Internacionales de Contabilidad (NICs), que indican que las inversiones deben reflejarse a su valor razonable. En el caso de nuestras inversiones en acciones de empresas públicas, su valor refleja el precio en que se cotizaban en la bolsa el 31 de diciembre de 2010, siempre y cuando ese precio sea inferior al que se cotiza actualmente. En caso de que el precio actual de la acción en el mercado fuese menor al cotizado en la bolsa en el 2010, el valor de las acciones se actualizaría al precio más bajo. En el caso de acciones que no cotizan en la Bolsa de Valores su valor se mantiene en los libros a su precio de compra.

CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDAS

En el año 2017 el valor total de las viviendas vendidas por SUCASA fue de B/.91,210,886, lo cual representó una disminución de B/.23,640,071, o sea del 20.32%, al compararlo con lo vendido el año anterior, que ascendió a B/.114,474,957. Se consideran viviendas vendidas aquellas que logran entregarse durante el año. En los últimos años la entrega de viviendas se ha afectado debido a atrasos que se han dado en el otorgamiento de permisos, y aprobaciones, requeridos de parte de las autoridades municipales y gubernamentales correspondientes.

El número de viviendas vendidas durante el año 2017 sumaron 1,046 unidades, lo cual representó una disminución de 606 casas sobre la cantidad vendida el año anterior, que sumaron 1,652 unidades. El valor promedio de las viviendas vendidas durante el año 2017 fue de B/.87,200, lo cual representó un aumento de 29.04% al compararlo con el valor promedio de las unidades vendidas durante el año anterior, que fue de B/.61,876. El incremento que se está dando en el valor de los terrenos; materiales de construcción; y mano de obra, está afectando el costo promedio de las viviendas, por lo que el valor de las viviendas ha aumentado. Durante el año 2017 construimos viviendas con valores entre los B/.40,000 y hasta B/.189,000, 14 proyectos diferentes ubicados en la provincia de Panamá.

SUCASA continúa concentrándose en la construcción de viviendas para personas de ingresos medios-bajos, que es el nivel económico donde se refleja la mayor demanda. El 97% de las viviendas vendidas en el año 2017, correspondiente a 1014 unidades por un valor de B/.85,123,000, tenían precios menores de los B/.120,000. Solo el 3% de las unidades vendidas, por un valor de B/.6,088,000, correspondieron a viviendas más caras. El 15% de las viviendas vendidas durante el año 2017 tenían precios menores a los B/.50,000. Sin embargo, el valor de estas ventas ascendió a B/.6,541,000, lo cual representó el 7% del total vendido durante ese año. El 32% de las unidades de viviendas vendidas en el 2017 tenían precios entre los B/.50,001 – B/.80,000, y sumaron B/.23,591,000, equivalente al 26% del total del valor de las ventas. El 50 % de las unidades vendidas durante el año 2017 tenían precios entre los B/.80,001 y B/.120,000, y sumaron B/.54,990,000 equivalente al 60% del valor de las ventas de 2017. Y el 3% de las unidades vendidas que tenían valores superiores a los B/.120,000, sumaron B/.6,089,000, equivalente al 7% del valor total de las ventas del año 2017.

Al 31 de diciembre del 2017 el valor de nuestros terrenos era de B/.83,065,341, muy similar al del año anterior que era de B/.83,747,782, lo cual incluye los que están en desarrollo (B/.3.8 millones) y los que se mantienen en inventario para futuros desarrollos (B/.79.2 millones). UNESA reconoce la importancia que tiene la actividad de construcción y venta de viviendas para el mantenimiento de los niveles de rentabilidad proyectados por el Grupo. Para asegurar el crecimiento continuo de las actividades de SUCASA, estamos invirtiendo sumas importantes de dinero en la adquisición de terrenos para el desarrollo de futuros proyectos de viviendas. La empresa cuenta con un Departamento de Investigación y Desarrollo que se dedica a ubicar terrenos para adquirir, a fin de asegurar mantener los niveles de inventarios de terrenos requeridos para el desarrollo futuro de la actividad de construcción y venta de viviendas.

Durante el año 2017 la actividad de venta de viviendas tuvo una utilidad neta después de impuestos, de B/.21,059,033, lo cual representó una disminución de 23.28% comparada con la del año el año 2016 que fue de B/.28,442,000. En el año 2017 el margen de rentabilidad en la venta de viviendas fue de 23.30% menor al año anterior que era de 24.64%. Los márgenes de rentabilidad se afectan por el volumen de los ingresos, y los valores de las viviendas que se venden.

CENTROS COMERCIALES

Los ingresos recibidos durante al año 2017 por el alquiler de nuestros locales comerciales sumaron B/.3,020,000, lo cual representó un incremento de 33.60% sobre los del año anterior, que ascendieron a B/.2,261,000. Este incremento en los ingresos se debe a que durante el año 2017 se refleja la totalidad de los ingresos del nuevo Centro Comercial Plaza del Lago, el cual comenzó a operar a partir de tercer trimestre del año 2016. Este centro Comercial es el más grande que hemos construido, con un área disponible para alquilar de 12,438 metros cuadrados, lo cual representó un incremento del 40.72% sobre el inventario de lo que teníamos anteriormente. Actualmente tenemos diez propiedades comerciales, con un total de 42,981 metros cuadrados disponibles para alquilar. Al finalizar el año 2017 manteníamos una ocupación de 91.3% en nuestros locales comerciales.

Durante el año 2017 los Centros Comerciales tuvieron una utilidad neta de B/.572,000 lo cual representó un aumento de 50.92% al compararla con la del año anterior que fue de B/.379,000. Las utilidades netas de los Centros Comerciales representaron el 18.92% de sus ingresos durante el año 2017, comparado con el 16.76% del año anterior.

VENTA Y ALQUILER DE EQUIPOS

Al 31 de diciembre del año 2017 los ingresos por la actividad de alquiler y venta de equipos sumaron B/.6,552,000, lo cual representó una reducción de 7.73% al compararlos con los del año anterior, que fueron de B/.7,101,000. Considerando que durante los últimos años los ingresos de nuestra unidad de Venta y Alquiler de Equipos han venido disminuyendo, resultado de una reducción en la demanda por la terminación de los trabajos de la ampliación del canal, y por la desaceleración en los volúmenes de construcciones de infraestructuras, tanto públicas como privadas, en el año 2016 se tomó la decisión estratégica de ir reduciendo nuestras operaciones de venta y alquileres de equipos, para lo cual se cerraron varias sucursales y se redujo el personal. Esta decisión afectó tanto los ingresos como los costos de operación de la unidad de Alquiler y venta de Equipos. Para compensar estas pérdidas, se estructuró una nueva sección dentro de COAMCO, que se dedica a la manufactura de algunos productos, y al otorgamiento de servicios requeridos por nuestra actividad de construcción de viviendas. Con la implementación de esta nueva estrategia estamos reduciendo las pérdidas de COAMCO, y mejorando los márgenes de utilidad de nuestras viviendas.

Durante el año 2017, la actividad de Venta y Alquiler de Equipos tuvo una pérdida de B/. 909,000, menor a la del año anterior, que fue de B/.1,782,000, lo cual refleja los resultados positivos de la nueva estrategia de COAMCO. Para el año 2017 la operación de Venta y Alquiler de Equipos reflejó un margen negativo de 13.87%, inferior al año anterior que era de 25.09%

FINANCIERA

Al 31 de diciembre de 2017, los ingresos por intereses y comisiones recibidos sobre créditos otorgados por nuestra financiera ascendieron B/.2,020,000, reflejando un incremento del 18.48% sobre los del año anterior, que sumaron B/.1,705,000. El valor de la cartera de préstamos, neto de comisiones e intereses no devengados, cerró en B/.12,900,383 al 31 de diciembre de 2017, lo cual representó un aumento del 14.47% sobre la del año anterior. Al 31 de diciembre del año 2017, el 50.31% del total de la cartera de préstamos eran Personales, y el 49.69% eran Hipotecarios, similar a la composición del año anterior. La Cartera de Préstamos está creciendo sobre todo debido a la apertura de nuevas sucursales en el interior de la República. Considerando que el potencial para el crecimiento de las operaciones de la Financiera estaba limitado en la ciudad de Panamá y alrededores, por la gran competencia existente, se tomó la decisión de expandir sus operaciones al interior de la República. Actualmente INCASA cuenta con nueve sucursales; cuatro en la ciudad de Panamá, y cinco en el interior, ubicadas en Chorrera, Penonomé, Chitré, Santiago, y David.

La utilidad neta realizada por los financiamientos otorgados durante el año 2017 fue de B/.472,000, lo cual representó un incremento 5.59%, sobre las del año anterior que ascendieron a la suma de B/.447,000. Las utilidades del año 2017 fueron afectadas por los costos, y gastos, relacionados con la instalación; apertura; y promoción; de las nuevas sucursales ubicadas en Santiago y David. El margen de utilidad del año 2017 fue de 23.37%, inferior al del año anterior que fue del 26.21%.

ZONA PROCESADORA

Los ingresos de la Zona Procesadora para la Exportación de PANEXPORT correspondientes al año 2017 sumaron B/.1,835,000, lo cual representó un aumento de 2.23% sobre los del año anterior, que ascendieron a B/.1,795,000. Los ingresos de la Zona reflejan el monto de los cánones de alquiler que se cobran y el porcentaje de ocupación de las galeras. Actualmente tenemos 16 galeras construidas, con un área total de 21,991 metros cuadrados disponibles para arrendar. Al 31 de diciembre de 2017 manteníamos 89.3% de ocupación en nuestras galeras alquiladas.

La utilidad neta para el año 2017 fue de B/.1,147,000 representando un incremento de 4.08% al compa- rarla con la del año anterior, que fue de B/.1,102,000. Las ganancias de la Zona Procesadora se afectan principalmente por las variaciones en los niveles de ocupación; los costos financieros; los gastos de man- tenimiento; y las reparaciones. Durante el año 2017 las utilidades netas de la Zona Procesadora repre- sentaron el 62.51% de sus ingresos, muy similar al año anterior que fue de 61.39%.

HOTELERÍA

Los ingresos totales de los hoteles para el año 2017 ascendieron a B/.7,876,000, una disminución de 12.87% al compararlos con los del año anterior, que fueron de B/.9,039,000. La caída de los ingresos de nuestros hoteles se debe a dos razones. En primer lugar, la llegada de turistas se mantiene estática con niveles de crecimiento mínimos, de 0.09% de enero a octubre, lo cual no es suficiente para ocupar la gran cantidad de habitaciones disponibles en el mercado. Esta situación obliga a los hoteles a reducir sus tarifas, a fin de lograr mantener niveles mínimos de ocupación, lo cual afecta los ingresos y la rentabilidad de la operación. En nuestro caso, la tarifa promedio de los hoteles se redujo en B/.6, y la ocupación en 5.%, durante el año 2017. En segundo lugar, los ingresos disminuyeron debido a que a partir del mes de septiembre de 2017 se clausuraron algunos salones y habitaciones en el hotel de Amador, por trabajos de remodelaciones que se están desarrollando. Estas mejoras se realizan para adecuar el hotel a los requisitos de la cadena RADISSON, que es la nueva franquicia bajo la cual operará ese hotel próximamente. Se decidió hacer este cambio, para posicionarnos mejor para captar la gran cantidad de visitantes que se espera llegarán al área de Amador, al entrar en operación el nuevo Centro de Convenciones actualmente en construcción.

Para el año 2017 el nivel de ocupación de nuestro hotel ubicado en Amador fue de 63.4%, inferior al promedio del año anterior que fue de 66%. En el hotel ubicado en El Dorado la ocupación fue de 64.3%, también inferior a la del año anterior que fue de 65.7%. La ocupación promedio de nuestro hotel de Playa Tortuga, ubicado en la Isla Colón en Bocas del Toro, fue de 48.4% en el 2017, más alta que la del año anterior que fue de 45.3%. Durante el año 2017 la operación de los hoteles produjo una pérdida de B/.2,809,000, lo cual representó un incremento de 47.07 % sobre la del año anterior, que fue de B/.1,910,000. Las utilidades se afectaron principalmente por la reducción en las tarifas, y por los trabajos de remodelación que se realizan en el hotel de Amador. En el año 2017 los hoteles reflejaron un margen operativo negativo del 35.66%, superior al año anterior que fue de 21.13%.

RESTAURANTES

Al 31 de diciembre del año 2017 los ingresos correspondientes a la actividad de los restaurantes sumaron B/.15,975,000, reflejando una disminución de 5.80% comparados con los del año anterior, que fueron de B/.16,969,000. Los ingresos de los restaurantes se han afectado por diversas razones. Actualmente existe una mayor oferta en el mercado, resultado de los nuevos restaurantes que se han abierto durante estos últimos años. No hay crecimiento turístico, y los visitantes al país forman parte de nuestra clientela. Tenemos algunos restaurantes ubicados en sitios donde se ha complicado mucho el acceso debido a los trabajos de ornamentación urbana, y otros, que afectan la circulación vial. El volumen de clientes también ha bajado, por la reducción en el consumo que está afectando algunos sectores económicos. En el año 2017 teníamos siete restaurantes operando.

Durante el año 2017 los restaurantes tuvieron una utilidad neta de B/.538,000, lo cual representó una disminución de 52.14%, comparada con la del año anterior, que fue de B/.1,123,000. Durante al año 2017 el costo de la comida aumentó, debido a incrementos en los precios de algunos ingredientes, lo cual afectó nuestro margen de rentabilidad. Durante el año 2016, se reflejan algunos gastos relacionados con la apertura de nuestro nuevo restaurante Friday ́s, ubicado en el Centro Comercial Town Center de Costa del Este, y que inició operaciones en enero de 2018. Para el año 2017 las utilidades netas de los restaurantes representaron el 3.37% de sus ingresos, menores al año anterior que representaron el 6.62%

ANÁLISIS DE PERSPECTIVAS

Se estima que el producto interno bruto (PIB) crecerá alrededor del 5.6% durante el año 2018, superior al año anterior, y muy positivo considerando el entorno internacional. Desde el año 2011 al 2017 el crecimiento del Producto Interno Bruto, se desaceleró afectado principalmente por factores externos. Durante esos años nuestro crecimiento ha sido impulsado por la demanda interna más que por la externa. Se estima que para el año 2018 el crecimiento será impulsado por el sector logístico, que refleja las actividades relacionadas con el Canal de Panamá; por las exportaciones de cobre; y por la inversión en bienes de capital, más que por el consumo privado.

La Construcción tuvo un crecimiento del 9.2% durante el año 2017. Se estima que para el año 2018 tendrá un crecimiento de 8.3% impulsado principalmente por el desarrollo de proyectos del sector público. Las construcciones del sector privado se desacelerarán tanto a nivel comercial, como residencial. En el mercado existe sobre oferta de locales comerciales, oficinas, residencias de playa, y casas de niveles altos. Sin embargo, todavía existe una demanda importante por viviendas con precios menores de los B/.120,000, que es el mercado principal de SUCASA.

El sector de Hoteles y Restaurantes tuvo un crecimiento de 1.9% durante el año 2017, menor al del año anterior que fue de 2.2%. Se espera que esta situación mejore un poco durante el próximo año resultado de la campaña de promoción turística que desarrolla la Autoridad de Turismo; la llegada de visitantes chinos, luego del establecimiento de relaciones diplomáticas con dicho país; y la operación del nuevo centro de visitantes de Amador.

Durante el año 2018 se proyecta que la inflación se mantendrá baja, con un incremento en el índice de precios al consumidor de tan solo del 1.5%. La tasa de desempleo aumentará al 5.9%, lo cual todavía es positivo.

El 94% de los ingresos del Grupo UNESA, provienen de la venta de viviendas; alquiler y venta de equipos; hoteles y restaurantes, actividades que están relacionadas con la construcción y el turismo. Por lo tanto, nuestros resultados pueden ser afectados por el desempeño de la industria de la construcción y el turismo a nivel nacional. Sin embargo, proyectamos para el Grupo UNESA un crecimiento positivo para el año 2018, superior al del año anterior.

Es importante destacar que las proyecciones de Ingresos y Utilidades que estamos presentando para el año 2018, son estimaciones que pueden afectarse de no darse los ingresos proyectados en las diferentes actividades, resultado de cambios en las tendencias económicas; restricción de los mercados; incremento de costos; demoras en los trámites de los proyectos; limitaciones en los financiamientos; incremento de la competencia, y otras situaciones de índole política o de la naturaleza, tanto nacionales como interna- cionales, no contempladas al preparar nuestras proyecciones.

Considerando los resultados obtenidos durante el año 2017; las perspectivas de crecimiento económico que se proyectan a corto plazo; y las situaciones coyunturales que se están presentando en algunas actividades; estimamos que para el año 2018 los ingresos totales del Grupo UNESA ascenderán a la suma B/.161,892,000, lo cual representaría un incremento de 25.12% sobre los del año anterior. Los mayores ingresos del grupo proyectados para el año 2018 corresponderán a la Venta de Viviendas, seguido en su orden de importancia por los Restaurantes; Hoteles; Centros Comerciales y Zona Procesadora; Alquiler y Venta de Equipos; y Financiamientos.

La utilidad antes de impuestos para el año 2018 la proyectamos en B/.38,441,000 lo cual de lograrse obtener representaría un incremento de 49% sobre la del año anterior, que fue de B/.25,781,142. La utilidad después de impuestos para el año 2018 estimamos que podría ser de B/.34,212,000, que representaría un incremento de 48% sobre las utilidades consolidadas de nuestras unidades de negocios correspondientes al año anterior, que ascendieron a B/.23,098,567. Para nuestros análisis y proyecciones del año 2018, no estamos considerando ganancias extraordinarias por venta de terrenos u otros activos, por no ser actividades recurrentes. Las mayores utilidades proyectadas para el año 2018 corresponderán a la Venta de Viviendas, seguidas en su importancia por las de las unidades de Locales Comerciales y Zona Procesadora; Restaurantes; y Financiamientos. En el caso de las actividades de los Hoteles y Alquiler y Venta de Equipos, proyectamos pérdidas el año 2018.

La utilidad neta, después de impuestos, proyectada para el año 2018 pudiera variar dependiendo de los resultados individuales de las diferentes unidades de negocios, considerando que algunas de las actividades que realizamos cuentan con algunos beneficios fiscales. En el caso de las viviendas, el impuesto sobre la renta se reemplazó por una tasa que se paga al momento de inscribirse la venta de la vivienda en el Registro Público. Las ganancias de la Zona Procesadora para la Exportación, están exentas del pago del impuesto sobre la renta. Tomando en cuenta esta situación, y las variantes en los ingresos de las actividades que cuentan con beneficios fiscales, estamos proyectando que la utilidad neta después de impuestos para el año 2018 sería de aproximadamente B/.34,212,000.

CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDAS

Se estima que durante el año 2018 la demanda de viviendas para niveles económicos medios-bajos, se mantendrá alta. Nuestras proyecciones de construcción, y venta de viviendas, para el año 2018 se enfocan en estos segmentos económicos. Nos concentraremos en la construcción de viviendas con valores menores a los B/.120,000. Sin embargo, ofreceremos algunas viviendas con precios superiores, dependiendo de su diseño y ubicación.

Para el año 2018 proyectamos vender viviendas por un valor de B/.123,621,000, lo cual representaría un incremento de 35.53%, sobre lo vendido durante el año anterior, que ascendió a la suma de B/.91,210,886. Estamos estimando que durante el año 2018 entregaremos las viviendas que teníamos terminadas en diciembre del año anterior, y que durante este año mejoraremos los tiempos de las aprobaciones y permisos requeridos por las entidades públicas, para poder entregar las viviendas.

A inicios del año 2018 desarrollábamos tres proyectos de viviendas ubicados en el sector norte de la provincia de Panamá; dos proyectos en el sector oeste; y tres proyectos en el sector este, donde ofrecíamos viviendas con valores entre B/.40,000 a B/.120,000. Además, estamos construyendo un Conjunto de Edificios en el sector de Hato Pintado de la ciudad de Panamá, cuyos apartamentos tienen un precio promedio de B/.185,000, y un proyecto en el sector de las Cumbres, con viviendas de hasta B/.198,000. Para el año 2018 se tiene programado el inicio de cinco nuevos proyectos de viviendas con valores entre los B/.75,000 a B/.120,000, ubicados en los sectores norte, este y oeste de la provincia de Panamá. Hacemos notar que los precios de las viviendas pueden variar de darse fluctuaciones importantes en los costos de los materiales y la mano de obra.

Con el fin de asegurar el futuro desarrollo de la actividad de venta de viviendas contamos con un inventa- rio de terrenos por valor de B/.79 millones, lo cual nos permitiría mantener el ritmo actual de nuestras construcciones de viviendas por varios años. Estimamos que durante los próximos cinco años estaremos construyendo 8,000 viviendas, con un valor aproximado de B/.600 millones.

Para el año 2018 estimamos una utilidad neta en la venta de viviendas de B/.35,491,000, antes de impuestos, lo cual representaría un incremento de 46% comparadas con las del año anterior, que fueron de B/.24,259,719. La utilidad neta, después de impuestos, la proyectamos en B/.32,098,000 para el año 2018, lo cual representaría un aumento de 45% sobre la del año anterior que fue de B/.22,059,033. Proyectamos que los márgenes netos de utilidades en las viviendas vendidas durante el año 2018, serán superiores a los del año anterior. Esto se debe a que la composición del valor de las viviendas que proyectamos vender en el 2018 será diferente, y el volumen de las ventas será mayores, lo cual afecta los márgenes operativos.

EQUIPOS

En el año 2018 estaremos reduciendo nuestros ingresos al haber disminuido la oferta de equipos para la venta y alquiler. Nos estamos concentrando en la venta de aquellos equipos que tienen una demanda alta, y en el alquiler de servicios sanitarios. Resultado de esta estrategia, que hemos estado implementando desde hace dos años, tanto los ingresos como las pérdidas proyectadas para el año 2018 se reducirán.

Para aprovechar los recursos que nos quedan disponibles en la unidad, se está apoyando a nuestra cons- tructora en el manejo de sus equipos, y en la manufactura de algunos productos y artículos, requeridos en la construcción de las viviendas. Estos servicios, no se reflejan como ingresos en la actividad de Equipos, al ser operaciones entre empresas afiliadas por lo que se eliminan los ingresos. El resultado es positivo para el Grupo en cuanto que estos servicios mejoran la rentabilidad de nuestras viviendas.
Los ingresos de COAMCO proyectados para el año 2018, correspondientes al alquiler y venta de equipos, los estimamos en B/.4,442,000, lo cual representaría una disminución de 32.20%, comparados con los del año anterior que fueron de B/.6,552,291. La pérdida de COAMCO para el año 2018 se estima en B/.498,000, inferior a la del año anterior que fue de B/.909,000.

RESTAURANTES

Proyectamos que durante el próximo año los ingresos de nuestros restaurantes aumentarán resultado de haber logrado mantener la clientela en los que estamos operando, y por la apertura de un nuevo Friday ́s, ubicado en el Centro Comercial “Town Center” de Costa del Este. La concurrencia de huéspedes a nuestros restaurantes se había estado reduciendo desde el año 2016 por varias razones, de las cuales mencionaremos algunas de ellas: La oferta aumentó, resultado de la apertura de nuevos restaurantes; la llegada de turistas se mantiene baja; la situación económica nacional se ha desacelerado en varios sectores; la movilización de los ciudadanos se ha afectado por complicaciones del tráfico vehicular; y por riesgos de seguridad.

Los ingresos de nuestros restaurantes para el año 2018 los estimamos en B/.17,642,000, representando un incremento de 10.44% sobre los del año anterior, que fueron de B/.15,975,000.

La utilidad neta de los Restaurantes para el año 2018, antes de impuestos, la estimamos en B/. 811,000 lo cual representaría un aumento de 31.66%, al compararlas con las del año anterior que fueron de B/.616,000. La utilidad neta, después de impuestos para el año 2018, la estimamos en B/.708,000, lo cual resultaría 31.6 % superior a la del año anterior, que fue de B/.538,000.

Con el fin de evitar la disminución del flujo de huéspedes que visitan nuestros restaurantes, y mantener los ingresos, hemos absorbido parte del incremento de los costos que hemos tenido en comida, y mano de obra, lo cual afectó los márgenes de rentabilidad, que se redujeron.

HOTELERÍA

La situación de la actividad hotelera en el país continúa muy difícil, y no se vislumbra que se mejore durante el año 2918. Se estima que la cantidad de turistas esperados no será suficiente para absorber el exceso de habitaciones hote- leras disponibles en la ciudad de Panamá. Sin embargo, en el área de Amador, donde tenemos un hotel operando, se está completando la construcción del nuevo Centro de Convenciones que al iniciar operaciones traerá gran número de visitantes al país. Siendo nuestro Hotel el único ubicado actualmente en ese sector, tomamos la decisión de afiliarlo a la cadena “Radisson”, que cuenta con gran reconocimiento internacional, y sería apropiado para el nivel de visitantes que asistirían al nuevo Centro de Convenciones de Amador. Estimamos que para mediados del año 2018 habremos completado las modificaciones requeridas por la franquicia, para que el Hotel se identifique como “Radisson”.

Para el caso de nuestro Hotel ubicado en el Dorado, que es de un nivel más económico, se está negociando su afiliación a la cadena “Best Western” que es una marca muy reconocida en ese mercado.
Considerando lo indicado anteriormente, proyectamos que los ingresos de nuestros hoteles para el año 2018 ascenderían a B/.8,328,000, representando un incremento del 5.73% sobre los del año anterior que fueron de B/.7,876,000.
Para el año 2018 estimamos una pérdida neta de B/.2,612,000 en la operación de los hoteles, un poco menor a la del año anterior que fue de B/.2,809,000.

FINANCIERA

Actualmente la Central de Préstamos INCASA opera nueve sucursales, ubicadas cuatro en la ciudad de Panamá y cinco en el Interior de la República. Para el año 2018 no tenemos contemplado la apertura de nuevas sucursales, sino consolidar las operaciones de las que ya tenemos operando. Durante el año 2018 proyectamos incrementar nuestra cartera de préstamos en B/.2,000,000, lo cual correspondería al 15%.

Estimamos que para el año 2018 los ingresos de actividad financiera serán de B/.2,541,000, lo cual representaría un incremento de 25.79%, sobre los del año anterior que fueron de B/.2,020,000.
La utilidad neta, antes de impuestos, para la actividad de financiamientos la proyectamos en B/.595,000 para el año 2018, lo cual, de darse, resultaría en un aumento de 18.53% sobre la del año anterior que fue de B/.502,000.
Para el año 2018 estimamos que la utilidad neta, después de impuestos será de B/.559,000, lo cual representaría un aumento de 18.18% al compararla con la del año anterior, que fue de B/.472,000.

ZONA PROCESADORA Y CENTROS COMERCIALES

En los informes financieros los resultados de nuestras unidades de negocio de Zona Procesadora (PANEXPORT) y los Centros Comerciales se presentan separados. Sin embargo, para las proyecciones de este informe hemos consolidado ambas actividades, considerando su similitud y que están bajo una misma gerencia administrativa. Se trata básicamente de actividades de arrendamiento de bienes inmuebles; locales y galeras.

Para finales del año 2018 tenemos planeado dar inicio a la construcción del nuevo “Centro Comercial Mallorca Park”, ubicado en el Sector de Ojo de Agua, y que constara de Locales Comerciales y Mini Depósitos para alquilar. Además, proyectamos la construcción de otro centro más pequeño en nuestro proyecto de viviendas de “Pradera Azul”, para beneficio de los residentes de esa urbanización.
Los ingresos totales proyectados para PANEXPORT, y los Centros Comerciales, para el año 2018 los estimamos en B/.5,245,000, lo cual representaría un incremento de 7.9% sobre los del año anterior, que sumaron B/.4,857,000.

Para el año 2018 la utilidad neta, antes de impuestos, para la Zona Procesadora de Exportación y los Centros Comerciales, la proyectamos en B/.2,102,000, lo cual representaría un incremento de 5.36% al compararlas con la del año anterior, que fueron de B/.1,995,000. La utilidad, después de impuestos para el año 2018 la estimamos en B/.1,811,000, un incremento de 5.36% sobre las del año anterior, que fue de B/.1,719,000. Para efectos comparativos de las utilidades netas, debemos recordar que las ganancias de la Zona Procesadora están libres de impuestos, mientras que las que provienen del alquiler de los Centros Comerciales, están gravadas con el impuesto sobre la renta.

INVERSIONES

Los financiamientos requeridos para el año 2018 los estimamos en B/.24,500,000. Esperamos invertir la suma de B/.900,000 en la compra de nuevos terrenos, requeridos para completar nuestro inventario de terrenos disponibles. Actualmente, los terrenos que tenemos en inventario nos aseguran el crecimiento de la actividad de construcción y venta de viviendas, proyectada a corto y mediano plazo. Para financiar el desarrollo del proyecto de edificios “Sabana Towers”, que estamos construyendo en Hato Pintado, requerimos B/.11,400,000. Para desarrollar los Centros Comerciales, y Mini Depósitos, proyectados requerimos la suma de B/.11,300,000. En el año 2018 necesitamos B/.900,000, para financiar remodelaciones que debemos realizar en nuestros hoteles de El Dorado y Bocas del Toro, y en algunos restaurantes Friday’s.

En la medida que se realicen las inversiones proyectadas para el año 2018, estas serán financiadas mediante préstamos bancarios; emisiones de VCN ́s; y bonos; los cuales serían colocados a través de la Bolsa de Valores.

Nuestra estrategia financiera para el año 2018 busca continuar consolidando la posición líquida del Grupo UNESA, para hacerle frente a cualquier situación no prevista que afecte a los mercados financieros, y mantener el índice deuda/capital por debajo de 1. Además, mantendremos el perfil de nuestra deuda a corto y largo plazo, dentro de los parámetros reque- ridos para no afectar nuestra calificación de riesgo. El grado de inversión que mantenemos, nos facilita el acceso a los financiamientos requeridos y nos reduce su costo.

Los cumplimientos de nuestras proyecciones dependerán de que el entorno político, económico-financiero sea favorable, y que logremos los resultados previstos para las diferentes actividades de negocios. Reiteramos que las estimaciones que hemos presentado deben considerarse como la visión que tiene la administración del Grupo UNESA sobre la tendencia de los negocios para el año 2018, y no como metas específicas por lograr.