Informe del Presidente

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Estimados Accionistas bienvenidos a esta la Asamblea de Accionistas #51 de UNESA, que muchos seguimos llamando con especial cariño Grupo SUCASA.

Me place informarles que el año transcurrido fue extraordinario, tanto en ingresos como en rentabilidad.

Aún se mantiene la lentitud en diferentes instituciones del estado, especialmente en la aprobación de permisos de ocupación, construcción y planos, afectando negativamente nuestro desarrollo. A esta situación se añade el hecho de que estamos en un año electoral en el que aún no conocemos cómo los candidatos promoverían el sector vivienda. Adicionalmente la desaceleración económica que está sufriendo el País continúa y la Ley de Interés Preferencial, tan importante no solo para el desarrollo del sector vivienda, sino para permitir a miles de familias la oportunidad de obtener una vivienda, vence en mayo de 2019 sin haberse concretado aún su renovación.

Todo esto crea una sombra en la economía, por lo que estamos presupuestando una reducción en nuestros ingresos y utilidades para el 2019.

En cuanto a los aspectos financieros más relevantes del 2018, cerramos el año con B/.428 millones en Activos y con Efectivo en Caja y Depósitos a Plazo Fijo por encima de B/.25 millones, que es la segunda cifra más alta de nuestra historia. En cuanto al Patrimonio, cerramos el 2018 en B/.307 millones.

Los Ingresos Operativos totalizaron B/.159 millones y obtuvimos una Utilidad Neta de B/.27.4 millones, después de impuestos, la cual representa la segunda ganancia más alta de nuestra historia.

Sobre nuestra Calificación, me place anunciar a los Señores Accionistas que la empresa calificadora de riesgo EQUILIBRIUM, mantuvo la calificación de riesgo crediticio de UNESA en A con perspectiva estable, y mantuvo su clasificación en los bonos A+ perspectiva estable, por lo cual nos sentimos muy orgullosos. Esto se debe al trabajo del gran equipo Gerencial y a mis hijos que me están acompañando durante esta transición.

Paso a indicar los asuntos más sobresalientes de las distintas Unidades Operativas del Grupo, durante el año transcurrido:

A. HOTELES

Lamentablemente la Industria Turística continuó declinando durante el 2018 y no esperamos nada positivo, en materia de un recobro, para el año 2019. Sin embargo, si el centro de convenciones y el puerto de cruceros de Amador quedan listo para finales del 2019, con administración y promoción adecuadas, esperamos que el 2020 muestre mejoras importantes en el sector, y especialmente en nuestros hoteles.

Nuestra preocupación en el Sector Turismo incluye La ley del Fondo de Promoción, que fue aprobada en marzo del 2017. Su Junta Directiva se instaló en junio del 2017, con mayoría del Sector privado, pero este fondo especial, que funciona como un fideicomiso para mejorar la promoción del país en el exterior, aún no está funcionando pues no tiene los B/.20 millones asignados por Ley.

Internamente no hemos descansado para mejorar la ocupación de nuestros hoteles. Ya se terminaron las remodelaciones del hotel ubicado en Amador para convertirlo en un Radisson y la del hotel en el Dorado en un Best Western. En lo que va del año 2019 ya se está sintiendo una mejoría en la ocupación y un incremento en las tarifas.

Nos estamos preparando, como empresa, para una nueva era de crecimiento turístico en Panamá y estamos seguros que la nueva estrategia interna de los hoteles, será muy beneficiosa para el grupo.

B. ZONA PROCESADORA
PANEXPORT mantuvo un 92% de ocupación en sus galeras y su utilidad tuvo un incremento importante vs. 2017. Estamos proyectando un incremento en los ingresos y utilidades para el año 2019.

B. CENTROS COMERCIALES
Los centros comerciales mantuvieron su ocupación en un 92% y el nuevo Centro Comercial Plaza del Lago, inaugurado en octubre del 2016, con una inversión de B/.18.7 millones, incrementará nuestra área de alquiler comercial en un 40%. El centro de Plaza del Lago tiene actualmente una ocupación del 72%, pero, al finalizarse la carretera que pasa por enfrente conocida como el “corredor de los pobres”, estamos seguros que la ocupación mejorará.

C. RESTAURANTES
La Unidad de Restaurantes tuvo utilidades menores del año 2017, debido a los gastos de apertura del nuevo FRIDAYS de Costa del Este y la desaceleración económica que siente el País.Durante el 2019 proyectamos un incremento en la utilidad. Nos dedicaremos este año a reducir los costos, analizar la remode- lación de un restaurante y continuar el entrenamiento de nuestro personal.

E. FINANCIERA INCASA
INCASA continúa su crecimiento en cartera, manteniendo una reducida morosidad. Es importante informar que INCASA ya está en completo cumplimien- to de las disposiciones de la NIIF 9 sobre reservas en Préstamos. Para el año 2019 se proyecta un aumento en ingresos y en su utilidad.

F. COAMCO
Considerando la situación económica del país y la de COAMCO, tomamos la decisión de cerrar todas las sucursales de Alquiler de equipo, concentrándo- nos únicamente en Cerro Viento.

Vamos a impulsar la Venta de equipo de Segunda y la fabricación interna de productos que utilizamos en nuestros proyectos para reducir el costo de construcción. Actualmente estamos fabricando bloques Lincoln, utilizado en las Urbanizaciones, carriolas para los techos y mallas electro soldadas para las paredes de concreto de las casas. Estamos seguros que esta nueva restructuración en la organización de la empresa tendrá sus efectos positivos en sus resultados a muy corto plazo.

G. VIVIENDA
Sin lugar a duda, la Unidad Estrella de 2018 fue la Sección de VIVIENDA con ingresos que sumaron B/.123 millones correspondientes a 1,475 viviendas entregadas. Como ha sido costumbre, estaremos vigilantes de oportunidades en tierras para obtener nuevos terrenos para mantener nuestro crecimiento.

¿QUÉ NOS DEPARA EL 2019?
Tal y como señalé al inicio de mi intervención, nos estamos enfrentado a demoras cada vez más largas y costosas en los procesos de consecución de permisos, en la aprobación de estudios de impacto ambiental y las aprobaciones de planos ante la Ventanilla Única en el Ministerio de Vivienda. Esta situación afecta no solo la planeación de nuestros proyectos, sino también a nuestros clientes y al dinamismo económico del país.

Si las autoridades no enfrentan esta realidad, el crecimiento que hemos experimentado como país hasta el momento, podría afectarse. La burbuja inmobiliaria de la que tanto se había hablado, llegó a Panamá. Ya se siente en el país una caída en la venta y/o alquileres de centros comerciales, edificios de oficinas y viviendas de lujo.

Todo indica que este año 2019 será muy duro en materia de nuevas construcciones y significará mucho más trabajo a nivel de nuestros ejecutivos. Vamos a trabajar con dedicación en los cambios estructurales de COAMCO para reducir el costo de Vivienda, vamos a coadyuvar con La Autoridad del Turismo para generar más turismo, vamos a consolidar las actividades de INCASA, vamos a mantener la rentabilidad de los Centros Comerciales y por supuesto apoyaremos la sección de VIVIENDA con sus nuevos retos. Tendremos que ser más innovadores en nuestra sección de ventas, acelerar los diseños y mantener la compra de tierra, para asegurar el éxito en nuestras operaciones.

Estrategia financiera para el año 2019

Para el año 2019 nos proponemos continuar consolidando nuestro nivel de liquidez, para mantener las calificaciones de grado de inversión otorgadas por Equilibrium a UNESA, y para poder hacerle frente a cualquier emergencia no prevista que se presente en el futuro.

La incertidumbre en el alza de los intereses bancarios es algo que pudiera tener un impacto importante en nuestros resultados y operaciones, y por ello la importancia de mantener el grado de inversión pues nos reduce el costo financiero y nos amplía el mercado de compradores de nuestras emisiones de deuda y capital.

Para lograr nuestro objetivo nos enfocaremos en lo siguiente:

Mantendremos depósitos a plazo fijo por B/.17 millones, la cual nos permite operar por 3 meses aún en el peor de los escenarios, mientras se hacen los ajustes requeridos.

Mantendremos el índice de deuda sobre capital en menos de 1.25, hoy en día está en 0.39. Eso nos permitirá financiar con más holgura las compras de terrenos que proyectamos realizar durante el año 2019.

UNESA continuará financiando parte de sus necesidades de capital de trabajo e inversiones de activos mediante Emisiones de Valores Comerciales Negociables (VCN ́S) y Bonos, los cuales tienen costos financieros bajos, colocados en el mercado de Valores.

SEÑORES ACCIONISTAS:

Vamos a continuar con nuestra política de impulsar los principios de una mejor sociedad.

Seguiremos contribuyendo con el patrocinio para la publicación de Canto Rodado, una revista científica especializada en temas de patrimonio y arqueolo- gía, editada por el Patronato de Panamá Viejo. Estamos patrocinando la celebración del quinto Centenario de la Fundación de la Ciudad de Panamá, en particular, las actividades organizadas por el Patronato de Panamá Viejo.

Apoyaremos las actividades que realiza el Centro Universitario Entremares para la construcción de valores en la Sociedad Panameña.

Continuaremos nuestro patrocinio a la Universidad Tecnológica de Panamá en tres concursos literarios que organiza anualmente, como lo venimos haciendo desde hace varios años.

Y reiteramos el respaldando a la labor de la Asociación Nacional de Conciertos en el trabajo que realiza con jóvenes en los campamentos juveniles musicales de verano.

Desde el año antepasado, estamos patrocinando anualmente dos becas para ingenieros en la Universidad Tecnológica, de tal forma que si los estudiantes cumplen los requisitos exigidos, podrá haber, en un momento dado, hasta 10 becas vigentes a la vez.

Además, apoyaremos las iniciativas de la Fundación por la Excelencia Educativa, que promueve una cultura de evaluación en nuestros colegios y valorar el desempeño de los maestros, y también estamos participando del programa “Padrino de un Talento”, de la Fundación Danilo Pérez, con dos becas: una para el programa Creativo Semanal con clases semanales en la fundación, y otra para los programas de seminarios para músicos en universidades internacionales.

Y, finalmente, seguimos contribuyendo con la Fundación Amigos del Niño con Leucemia y Cáncer (Fanlyc), especialmente en su caminata, actividad en la cual participan una buena parte de los colaboradores de la empresa.

Seguiremos apoyando este tipo de acciones para destacar la riqueza histórica de nuestra sociedad y contribuir con el desarrollo cultural y artístico de nuestra nación.

Como un último punto, me satisface mencionar, que durante el año 2018 pudimos vender un total de 21,750 plantones de los cuales 7,920 fueron sembrados para reforestar y ambientar proyectos nuestros. Vale la pena destacar que el 93% de las plantas y 99% de árboles utilizados para reforestar y ambientar nuestros proyectos, fueron producidos en nuestra finca.

El 2019 representa un reto para nuestras empresas en un entorno muy competitivo, lo cual requiere un mayor índice de creatividad en todas nuestras unidades de negocios.

Pueden ustedes estar seguros, señores accionistas, que mientras el Señor me de fuerzas, seguiremos luchando y buscando soluciones para mante- ner el ritmo de crecimiento de UNESA y cumplir con las metas que nos hemos trazado para el 2019.

Basado en las condiciones imperantes en el momento y las premisas ya indicadas, en diciembre de 2019 preparamos nuestro presupuesto de operaciones para el presente año.

Los ingresos totales proyectados para el 2019 suman B/.144 millones que representa una disminución del 9.7% versus el 2018.

Proyectamos una utilidad en operaciones de B/.23.4 millones, antes del Impuesto sobre la renta, que representa una disminución del 14.5% sobre el año 2018.

Seguiremos muy de cerca las nuevas estrategias que hemos aprobado para mantener el crecimiento de UNESA y con la bendición del Señor, el trabajo y apoyo de nuestros colaboradores cumpliremos con nuestros objetivos.

Finalmente, Señores accionistas, los resultados que hemos obtenido durante el año 2018 no son el trabajo de vuestro servidor, es el resultado del trabajo, lealtad y dedicación de un equipo de hombres y mujeres, conformado por 142 Gerentes y Jefes de departamentos y a los 1,040 colaborado- res que trabajan a nivel administrativo, en los talleres, en la administración de campo en nuestras construcciones, centros comerciales, zona procesadora, restaurantes y hoteles quienes, guiados por el Señor, hicieron posible los resultados obtenidos. A ellos les doy las gracias a nombre de ustedes Señores Accionistas.

Antes de terminar deseo informar a esta Asamblea, que en la última Junta Directiva de UNESA se aprobó, considerando los resultados del año 2018, un dividendo trimestral de B/.0.49 por acción a partir del próximo 30 de junio del 2019, lo cual representa un 19.5% de incremento en nuestros dividendos anuales.

Quijano Firma

Ing. Guillermo Quijano Jr.
Panamá, 24 de abril de 2019.